¿Cómo declarar los ingresos por alquiler en la Renta de 2025 en España?

La campaña de la Renta correspondiente al ejercicio fiscal de 2024 comenzó el 2 de abril y se extenderá hasta el 30 de junio de 2025. Durante este periodo de tres meses, los contribuyentes en España deben presentar su declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) a través de uno de los tres canales habilitados por la Agencia Tributaria: por internet, teléfono o de forma presencial.

Si obtuviste ingresos por el alquiler de una propiedad en España el año pasado, es fundamental que los declares correctamente para evitar sanciones y aprovechar todas las deducciones fiscales disponibles.

En este artículo, explicamos cómo incluir los ingresos por alquiler en tu declaración del IRPF, qué gastos son deducibles y qué ha cambiado con la nueva Ley de Vivienda en España.

¿Tienes una propiedad en alquiler? La Agencia Tributaria también debe saberlo

Alquilar una propiedad puede generar beneficios estables a medio y largo plazo. Sin embargo, estos ingresos deben ser reportados a la Agencia Tributaria, ya que se consideran ingresos del capital inmobiliario, es decir, ingresos derivados del uso de un inmueble que no está vinculado a la actividad económica del propietario.

Debes declarar estos ingresos en la casilla 0102 del borrador de la declaración, indicando el importe total recibido por el alquiler sin aplicar ninguna deducción ni restar aún los gastos. En las siguientes casillas podrás añadir los gastos deducibles, lo que te permitirá reducir la cantidad sobre la que se aplican los impuestos.

¿Cuál es la diferencia entre ‘desgravar’ y ‘deducir’?

Aunque a veces se usan como sinónimos, no significan lo mismo:

• Deducir significa restar directamente de la base imponible los gastos que has incurrido (como el impuesto sobre bienes inmuebles, las cuotas de comunidad, reparaciones…).
• Deducible se refiere a restar un porcentaje de una cantidad una vez que se ha calculado la base imponible.

Entonces, cuando hablamos de deducir los gastos del alquiler, nos referimos a restar lo que has pagado como propietario. Una vez deducidos esos gastos, puedes aplicar reducciones fiscales, como la reducción del 50% o más, sobre el rendimiento neto que obtuviste del alquiler.

¿Qué gastos puedes deducir en la Renta 2025?

Como arrendador, hay diversos gastos relacionados con tu propiedad en alquiler que puedes deducir. Estos son algunos de los más importantes:

• Impuestos y tasas
  • Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
  • Tasas municipales: basura, alumbrado, limpieza, etc.
  • Importante: no puedes deducir sanciones ni recargos derivados de impagos de alquiler o multas.

• Gastos de comunidad
  • Cuotas ordinarias y extraordinarias (como derramas especiales)
  • Servicios comunitarios como electricidad, agua, ascensor, mantenimiento, portero…

• Conservación y reparaciones
  • Trabajos necesarios para garantizar la habitabilidad: reemplazo de electrodomésticos, pintura, reparación de goteras…
  • El seguro del hogar también se considera un gasto relacionado y es deducible.

• Intereses de la hipoteca
  • Solo puedes incluir los intereses pagados, no el importe total del préstamo.

• Amortización
  • Puedes aplicar una amortización anual del 3% sobre el valor más alto entre el coste de adquisición (excluido el terreno) o el valor catastral de la propiedad.

• Gastos relacionados con el contrato y la defensa legal
  • Gastos relacionados con la firma del contrato de alquiler, subarriendo o cesión.
  • Honorarios legales o de asesoría si están relacionados con la defensa de la propiedad o los derechos del arrendador.

¿Puede el inquilino desgravar algo?

Los inquilinos con un contrato de alquiler firmado antes del 1 de enero de 2015 pueden desgravar el importe del alquiler, es decir, pueden restar un porcentaje del alquiler anual que han pagado. Sin embargo, los contratos firmados después de esta fecha no califican para esta deducción estatal, aunque sí pueden beneficiarse de las deducciones autonómicas.

El porcentaje de estas deducciones varía dependiendo de la comunidad autónoma y se determina por varios factores, como la edad del inquilino, el importe del alquiler, si el inquilino vive solo o no, y la ubicación de la propiedad (si es urbana o rural), entre otros criterios.

¿Cómo se calcula el ingreso neto por alquiler?

El ingreso neto se calcula de la siguiente manera:

• Ingresos brutos: todo lo recibido por el alquiler, ya sea en efectivo o en especie (incluyendo muebles, electrodomésticos, servicios, etc.).
• Menos los gastos deducibles: los mencionados anteriormente.
• Igual a: ingreso neto.

Ejemplo:
Ingresos por alquiler: 13.000 €

Gastos deducibles:

• Hipoteca (intereses): 1.000 €
• Seguro de hogar: 250€
• Gastos de comunidad: 750€
• Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI): 600€
• Reparaciones: 200€
• Amortización: 50€

Gastos totales: 2.850€

Ingresos netos: 13.000€ – 2.850€ = 10.150€

Reducción del alquiler: 50% → 5.075€

Este importe se añade a la base imponible general, junto con su salario y otras rentas no inmobiliarias.

Deducciones en la Declaración de la Renta 2025: Atención a la fecha del contrato

Con la Ley de Vivienda en vigor desde mayo de 2023, la deducción general por alquiler se ha reducido del 60% al 50% para los contratos firmados a partir del 1 de enero de 2024. Por tanto:

• Si el contrato de alquiler es anterior a 2024, puedes deducirte el 60% de los rendimientos netos.
• Si el contrato es de 2024 o posterior, la deducción general será del 50%.

No obstante, esta deducción puede incrementarse si se cumplen determinadas condiciones. En los nuevos contratos firmados después del 1 de enero de 2024, se aplicarán las siguientes reducciones mejoradas:

• 90% si el contrato se firma en una zona estresada y el alquiler es un 5% inferior al del contrato anterior.
• 70% si la vivienda se alquila por primera vez a un inquilino de entre 18 y 35 años, también en una zona con alta demanda.
• 60 % si la vivienda ha sido renovada conforme al artículo 41 del Reglamento del IRPF, y la reforma se ha finalizado en los dos años anteriores a la firma del contrato.

En resumen: el porcentaje de reducción fiscal dependerá tanto de la fecha del contrato como de las características del alquiler y de la vivienda.

IRPF 2025: Tramos del impuesto sobre la renta y cuánto tienes que pagar

Los ingresos por alquiler se integran en la base imponible general y tributan según los tramos del IRPF. Para 2025, se mantienen los mismos tramos que el año anterior:

¿Qué pasa si no declaras los ingresos por alquiler?

No declarar los ingresos por alquiler puede ser muy costoso. La Agencia Tributaria dispone de diversas herramientas para detectar irregularidades: análisis del consumo de electricidad, cruce de información catastral, declaraciones de los inquilinos…

En estos casos, se inicia una declaración paralela, en la que no se aplican reducciones y se impone una sanción, que puede oscilar entre el 50% y el 150% de la cantidad defraudada, dependiendo de la gravedad del caso.

Conclusión: Declara correctamente y evita problemas

Alquilar una propiedad puede ser una excelente fuente de ingresos, pero también conlleva obligaciones fiscales. Declarar correctamente estos ingresos en tu declaración de la renta de 2025 no solo evita sanciones, sino que también te permite aprovechar deducciones y gastos deducibles que reducirán tu factura fiscal.

Si tienes alguna duda, lo mejor es consultar a un asesor fiscal que pueda orientarte y garantizar una presentación correcta y optimizada.

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